• 10

    Je potřeba, aby lidé vnímali, že rozvoj a nová výstavba jsou pro společnost pozitivní a potřebné. Proto je nutné transparentně prezentovat připravované projekty a prosazovat kvalitní architekturu a etické principy v oboru. Developeři by měli přispívat do fondu veřejných investic

Vymýšlet a stavět nové věci je krásná práce, která posouvá celou společnost dopředu. Všechny větší projekty by měly být transparentně prezentovány veřejnosti. S lidmi zejména ze sousedství připravovaného projektu je třeba diskutovat o přínosech a dopadech nové výstavby a reagovat na jejich názory. Ale je nutné omezit možnost obstrukcí účelových aktivistů. Je nutné prosazovat etický přístup ve stavebnictví a developmentu, efektivně a transparentně hospodařit s veřejnými prostředky (férová a transparentní výběrová řízení a veřejné smlouvy) a maximálně omezit prostor pro možné korupční jednání.

Poté, kdy se podaří zásadně zrychlit a zjednodušit schvalovací procesy, bude možné požadovat po developerech příspěvky do transparentního fondu veřejných investic. Do tohoto fondu by mohli přispívat všichni developeři nových staveb, a to podle jednotného klíče – například u bytových staveb by se příspěvek mohl odvíjet od hrubé podlažní plochy bytů. Peníze z tohoto fondu by měly jít na investice do technické a dopravní infrastruktury a do kvalitního veřejného prostoru s veřejnou zelení v okolí nového projektu. A pak také jako částečný příspěvek na potřebnou občanskou vybavenost – tedy školství, zdravotnictví a další veřejné služby. Z tohoto příspěvku se však nesmí stát forma sektorové daně pro development, protože by to dále zatěžovalo trh a mohlo způsobit další nárůst cen bytů.

Názory expertů

Josef Pleskot

architekt a člen SAR

Co je třeba v Praze především změnit? Získat budovatelskou náladu, touhu po kreativitě. Možná to zní svazácky, ale bez chuti a radosti se stává ze stavění trápení. Na výsledky se mají lidé těšit, mají se těšit na proměny. Ne se jich bát. Stagnace je ale nebezpečná, je to zahnívací proces.

Pavel Nasadil

architekt a člen SAR

Nejdůležitější je podpora architektury a rozvoje vůbec ze strany politiků, tam cítím velký hendikep. Tady se stavění pořád bere jako něco, co škodí. Pokud se nastaví jasná pravidla a společnost je otevřená, je stavění prospěšné, což vidím venku. Záleží kde, jak, s kým a co, ale momentálně je to u nás takový boj ze strany architektů, stavebníků a developerů, kteří stojí před zdí různých politických a úřednických šimlů. Chybí mi pozitivní přístup ke všemu, co se stavěním souvisí.

Pavel Hnilička

architekt a člen SAR

Přál bych si, abychom se v Praze mohli procházet po nových městských čtvrtích na bývalých browfieldech jako je možné v Hamburgu v Hafen City, ve Vídni u hlavního nádraží, v Paříži v Masséna Nord nebo v Amsterdamu v Ijburgu či Borneo-Sporenburgu. Jsou to skvěle zvládnuté ukázky stavby měst ve 21. století na skutečně rozsáhlých plochách. Nabízejí příjemné bydlení, práci a občanskou vybavenost ve čtvrtích s ulicemi, náměstími a parky.

Renáta Pintová Králová

odbornice na stavební právo a členka SAR

Lidé chtějí, aby se stavělo, ale ne v blízkosti jejich bydliště. Pak by ale k rozvoji města nemohlo nikdy dojít, protože rozvoj bude vždy z pohledu obyvatel dost blízko jejich domů. Postoj NIMBY je celkem přirozený, mám ale pocit, že jen u nás na rozdíl od jiných zemí vede k tomu, že se ani při splnění všech zákonných podmínek nestaví.

Vize v detailu: Dohodu je třeba hledat včas a nesmí zvítězit NIMBY efekt

Z novin a proklamací některých politiků by se mohlo zdát, že obyvatelé hlavního města jsou snad nejkonzervativnějším lidským druhem na světě. Alespoň co se nové výstavby týče. Průzkum veřejného mínění, který zadalo Sdružení pro architekturu a rozvoj, ale ukázal, že Pražané nejsou vůči nové výstavbě zdaleka tak nepřátelští. Z výzkumu agentury Ipsos vyplynulo, že 59 % Pražanů je přesvědčeno, že v jejich rodném městě se má stavět více (rozhodně ano; spíše ano), zatímco opačného mínění je pouze 11 % (rozhodně ne), spolu s odpověďmi „spíše ne“ pak 36 %. Poměr nepřátel nové výstavby vůči jejím zastáncům je tak jedna třetina ku dvěma.

Nabízí se vysvětlení v podobě efektu křičící menšiny a mlčící většiny. „Když je někdo pro, nebo je mu to jedno, neozve se. Viděl jsme jedno veřejné projednání, všichni řvali, vůbec neznali myšlenku a ani je nezajímala. Z davu vylezl elegán s cedulí Mně se to líbí. To je ale výjimka. Dav je obvykle tupý, křičící. Ale to je normální a neděje se to jen u nás. Herzog & de Meuron (autoři např. Labské filharmonie) navrhuje v Paříži kousek od Eiffelovky 300 metrů vysokou pyramidu s byty, která změní panorama města. Dav pořádal demonstrace,“ říká Zdeněk Fránek, architekt s domácí i zahraniční zkušeností a člen SAR.

Tak jednoduché to ale není. Do hry zákonitě vstupuje NIMBY efekt (Not In My Back Yard, tj. „ne na mém dvorku“). A již zmiňovaný průzkum to dokládá. Přestože si téměř 60 procent Pražanů myslí, že by se v metropoli mělo více stavět a například snižování dostupnosti bydlení považují za velký problém, více než polovině z nich by vadila výstavba rezidenčních budov v jejich sousedství. Více než 23 procent dotázaných by proti ní dokonce aktivně protestovalo. Kdyby ovšem bytové domy rostly o dva kilometry dál, už by protestovalo „jen“ 12 procent dotázaných. „Lidé chtějí, aby se stavělo, ale ne v blízkosti jejich bydliště. Pak by ale k rozvoji města nemohlo nikdy dojít, protože rozvoj bude vždy z pohledu obyvatel dost blízko jejich domů. Postoj NIMBY je celkem přirozený, mám ale pocit, že jen u nás na rozdíl od jiných zemí vede k tomu, že se ani při splnění všech zákonných podmínek nestaví,“ soudí Renáta Pintová Králová, odbornice na stavební právo a členka SAR.

Co s tím? Občané by měli vědět, že ten správný okamžik, kdy mohou zásadně ovlivnit to, jak bude vypadat jejich bezprostřední okolí, je v době vzniku územně – plánovací dokumentace.

Hlavně včas

Plánovací dokumentace stanoví, jaká a jak velká stavba může na daném místě vyrůst a pro vlastníka pozemku zakládá při splnění nespočtu dalších zákonných podmínek právo takovou budovu postavit. Pokud se proces hledání dohody všech aktérů procesu – veřejnosti, státní správy, samosprávy a investora – přesune ale na jeden konkrétní dům v době, kdy je u stavebního úřadu zažádáno o územní rozhodnutí nebo stavební povolení, bývá často důsledkem jen právní bitva, která nepřinese nic dobrého ani jedné straně sporu.

„Konkrétní požadavky na stavby a místní souvislosti by se měly promítnout především do zastavovacích plánů. Právě nad nimi by ideálně měla vzniknout společenská dohoda o využívání území. Pokud se proces hledání dohody přesune na jednu konkrétní budovu, může být již pozdě a dostatečně se nezohlední souvislosti místa. Pokud se tato dohoda přenáší na úroveň územních plánů, může být nalezení právně exaktní dohody nad lidské síly, jak se to ukazuje například v Praze a Brně,“ soudí architekt, urbanista, autor Pražských stavebních předpisů a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Pavel Hnilička. Nový Metropolitní plán v Praze vzniká od roku 2013, jeho připomínkování skončilo o prázdninách. Počet připomínek od občanů a městských částí půjde velmi pravděpodobně do desítek tisíc. Jejich vypořádání bude trvat další roky a pokud všechno půjde „podle plánu“, Metropolitní plán bude platit od roku 2023. Přece ale není možné v dnešní digitální a zrychlené době připravovat tak zásadní dokument deset let. V době, kdy začne platit, musí být při své podrobnosti vyžadované zákonem už logicky zastaralý.

Územní plány měst nemohou nahradit lokální plánovací dokumenty. Pokud by tomu tak bylo, šanci ovlivnit své okolí by občané dostali jednou za dvacet let, kdy se projednává nový územní plán, a o jejich bezprostředních zájmech by mohli rozhodovat lidé z opačného konce města. „Veřejnost musí samozřejmě mít možnost ovlivnit veškerou územně plánovací dokumentaci tak, aby byla reprezentativní a vydržela v čase. Výhodou zastavovacího plánu ovšem je, že se dotýká menšího počtu majitelů pozemků, oproti celé obci nebo městu, a tak je snazší najít opravdovou smluvní dohodu,“ dodal Hnilička.

To, že se u nás dohody rodí velmi těžko a mezi investory, politiky a veřejností ční stále hluboký příkop, může být způsobeno tím, že se u nás lokální plánovací dokumenty téměř nevyužívají. Právník a člen SAR Jiří Plos, vidí příčinu také v tom, že nejsou nastavena jasná pravidla, jak by dohoda o území měla vypadat a jak by se k ní mělo dospět. Stavební zákon na jednu stranu říká, že o námitkách k jednotlivým záměrům by mělo být rozhodnuto co nejdříve, na druhou stranu vyjednávání o využití území směřuje do stádia umísťování konkrétní stavby, kdy už je pozdě. „Veřejný zájem má být občany prosazován ve chvílích, kdy se koncipují základní teze a témata v jejich obvodu,“ dodal Plos. Podle něho bude třeba v rámci rektifikace stavebního práva změnit právě i systém územního plánování. Jak změnit nevyhovující územní plánování se můžete dočíst v dokumentu Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy, který je autorem Metropolitního plánu. Další možnosti nabízí Komuniké k problémům stavebního práva a jejich možným řešením (2).

Limity participace

Dnes je velmi módní pojem participace. Informovat občany o tom, co se v jejich okolí chytá, co to komu přinese dobrého, ale i zlého, je v zájmu samotných developerů a snaha zapojit místní do plánování projektu se jim může vyplatit. Veřejnost už ale ve fázi územního rozhodování nemůže očekávat zásadní změny projektu. „Dohoda o území“ je součástí územního plánu, který stanovuje, co na daném pozemku je možné postavit. „Na příkladu Parkové čtvrti na Žižkově jsme si ověřili, že občané mohou přijmout stavební záměr i pozitivně. Stačí jim připravovanou výstavbu trpělivě vysvětlovat a o názory místních se zajímat. Vzhledem k pokročilé fázi přípravy jsme dali lidem z okolí možnost promluvit alespoň do toho, co se jich bude týkat především, a tedy do skladby obchodů a prostorů pro služby a také do toho, jak bude vypadat veřejný prostor, třeba jakou formu zaměření ekoparku by zvolili,“ říká Dušan Kunovský, majitel společnosti Central Group. Podobnou zkušenost má i developer Sekyra Group, který se chystá revitalizovat rozsáhlé pozemky u smíchovského nádraží. Projekt participoval s veřejností a v územním řízení se nikdo neodvolal, což je v Praze rarita.

Zároveň musí ale být zřejmé, že existují hranice, k čemu by se měla veřejnost vyjadřovat a co už je hřiště odborníků. „Já mám myslím poměrně radikální názor: rozhodovat by měli odborníci. Jsem architekt města Boskovice s poradním hlasem a když dostanu pravomoc, využívám ji k tomu, aby se něco prosadilo. Vždy pobouřím lid, když chodím na shromáždění a veřejná projednání staveb a říkám, že není tím, kdo by měl rozhodovat. Existují nástroje územního plánování, kde má veřejnost prosazovat své zájmy, ale když se dá hlas lidem s NIMBY (Not In My Back Yard – ne na mém dvorku) postojem, nikdy se nic nepodaří. Jsem přesvědčený, že je třeba dav převychovat,“ říká architekt Zdeněk Fránek. Jako problém vidí i to, že u nás není architekt vážená osoba. „Ve Švýcarsku byla před 40 lety situace jako u nás a tam si ti nejlepší architekti vytkli za cíl postoj veřejnosti změnit. Pracovali na tom dlouho, až se dostali v žebříčku nejrespektovanějších profesí na čtvrté místo. U nás není architekt ani v první stovce,“ dodává.

V určitém okamžiku musí také někdo přijmout odpovědnost a rozhodnout, diskutovat nelze donekonečna. A tím „někdo“ je politik. Koneckonců i to je podstata zastupitelské demokracie – volíme ty, o kterých si myslíme, že jsou schopni hájit naše zájmy. A jak to nakonec dopadlo v té Paříži s 300 metrů vysokou pyramidou? Radní návrh, že se bude se stavět, schválili o jeden hlas. „Jde o odvahu politické reprezentace rozhodnout při vědomí, že autor už se ve světě projevil, má renomé,“ soudí Fránek.

Práva všech mají být v rovnováze

Ačkoliv v minulém volebním období získaly na vrch hlasy, že developery je třeba zadupat do země, po čtyřech letech už jen z tristního stavu bytové výstavby začíná být zřejmé, že to není ta správná cesta. Soukromý sektor by měl být partnerem toho veřejného, který by měl nastavovat pravidla. Veřejnost by měla být jedním účastníků „hry“, ale práva a povinnosti všech by měly být vyrovnané. Pokud tomu tak není, vzniká nerovnováha, která v průběhu času někde vyhřezne – tou kýlou může být i po třiceti letech nedostavěná dálniční síť nebo třeba právě ty chybějící byty.

Když ale loni zákonodárci schválili novelu zákona, ve které upravili postavení účastníků povolovacího řízení, snesla se na ně kritika, že v zájmu zisku soukromníků znemožňují hájit práva přírody a veřejnosti. Tak to ale nebylo. Jasné vymezení účastenství spolků novelou stavebního zákona nás díky přijatému pozměňovacímu návrhu vrátilo do Evropy. Zahraniční právní úpravy obecně připouštějí účast environmentálních organizací především v procesu EIA. V České republice mají spolky, jejichž předmětem činností je ochrana životního prostředí, velmi silné postavení. Zákon připouštěl i jejich přímé účastenství v územním a stavebním řízení, což nemá v Německu, v Rakousku nebo v Polsku obdobu. (1) A dělo se tak i u záměru, kde není příroda nijak ohrožena. Z logiky věci přitom vyplývá, že právě ve fázi posuzování vlivu záměru na životní prostředí mají spolky své místo, nikoliv v řízení, ve kterých by se měly řešit spíše technické záležitosti projektu.

„Původní úmysl překonat důsledky předchozího politického režimu a otevřít rozhodovací procesy širší veřejnosti, se obrátil proti věci samé,“ soudí právník, kunshistorik a člen SAR Jiří Plos. Pravidla byla podle něho nastavena od samého počátku velmi nedokonale a široce a umožnila účast v podstatě neomezené škále různých sdružení, jež často vznikají ad hoc jen k zabránění konkrétnímu stavebnímu záměru. „Za ochranu přírody a krajiny se často skrývají zcela soukromé zájmy, které by jinak prosazovat nebylo možné. Otevřel se tak zásahům veřejnosti i prostor velmi soukromý,“ vysvětlil Plos. Renáta Pintová Králová, členka České společnosti pro stavební právo, se domnívá, že i po novele stavebního zákona jsou nadále možnosti chránit zájmy přírody a veřejnosti dostatečně široké. „Zároveň se tím posuneme blíž standardům Evropy,“ dodala. Novou úpravu účastenství, která platí od začátku roku, by měl v dohledné době posoudit Ústavní soud, na který se obrátila skupina senátorů.

Zároveň je třeba si uvědomit, že v případě nepodložených či šikanózních námitek nenesou programoví odpůrci staveb žádnou odpovědnost, zatímco investor nese riziko a náklady průtahů v projektu. Vzhledem k tomu, jak rychle rozhodují odvolací orgány a soudy a jaké měli možnosti, odpůrci staveb dokázali zdržet záměry o roky. Ani to není ve světě obvyklé. „Já jsem se setkal jenom s ochránci památek, kteří je monitorují, aby nebyly zničeny. Jinak jsem nezažil žádné škodící aktivisty. V Anglii jsou stavebníci zvyklí pracovat s veřejností. U těch větších projektů se musí konat veřejná projednání. Mají relativně dobrou organizaci – existuje lhůta na přijetí námitek, které se musí zpracovat a zareagovat na ně. I u menších soukromých projektů se musí udělat projednání s nejbližšími sousedy, kteří se mohou k projektu vyjádřit,“ říká Pavel Nasadil, architekt, který pracuje v Česku a v Anglii. Pozice účastníků řízení je tam podle něho silná, získat povolení ale nikdy netrvá roky. Je to dané tím, že tam jsou stanovená pravidla, lhůty a obecně větší zodpovědnost úředníků než u nás. „Nikdo si nedovolí zbytečně věci protahovat. Všechny procesy běží veřejně a transparentně,“ dodává.

Praha by měla zřídit fond

Když už jsme u těch práv a povinností, v minulém období se vžila představa, že developeři jsou především těžaři – území vytěží, shrábnou zisky a jdou dál. Veřejnému sektoru pak zůstane na hrbu postarat se o školy a školky pro nové obyvatele, starost a investice do nových komunikací a další dopravní a technické infrastruktury. Už před čtyřmi lety nám ale politici naslibovali, že město začne s developery uzavírat plánovací smlouvy, aby do území, která „těží“ i něco přinesli. Realita je dnes taková, že co si nevyjedná šikovný starosta, to nemá. Některé městské části mají svá pravidla a s developery uzavírají smlouvy o spolupráci (a doufají, že je nikdo neobviní ze systémové pojatosti (3)), město by ale mělo mít jednotná pravidla pro všechny. Podle některých expertů zatím brání uzavíraní plánovacích dohod s developery právě riziko systémové podjatosti, to by ale odstranila samostatná soustava stavebních úřadů, o které píšeme ve vizi číslo II.

Největší rezidenční stavitel a člen SAR Dušan Kunovský navrhuje vznik fondu veřejných investic. Do tohoto fondu by transparentním způsobem přispívali všichni developeři nových staveb v Praze. A to podle jednotného klíče – v případě bytových staveb by příspěvek do fondu mohl činit 500 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy bytu. Při prodejích zhruba tisíce bytů ročně to znamená jen v případě Central Group 50 milionů za rok. „V případě zhruba 5000 prodaných bytů ročně všemi developery bytové výstavby v Praze by celkové příspěvky činily kolem čtvrt miliardy ročně, tedy 2,5 miliardy za 10 let. A za to už se dá něco udělat a postavit! Navíc, v případě vyšších prodejů bytů, které jsou potřebné pro uspokojení poptávky a vyrovnání deficitu z minulých let, by příspěvky do fondu veřejných investic byly samozřejmě výrazně vyšší,“ řekl šéf Central Group Dušan Kunovský.

Obdobným způsobem by mohli transparentně přispívat nejen investoři bytové výstavby, ale i developeři kancelářských, obchodních a průmyslových nemovitostí. Celkem by si tak Praha a městské části mohly přijít na mnoho stovek milionů každý rok, tedy na mnoho miliard během deseti let.

Developery hrazené prostředky do tohoto transparentního fondu veřejných investic by se mohly dělit na dvě poloviny. Jedna by příslušela městské části, kde se projekt staví, a druhá pak Praze, tedy magistrátu. Tyto peníze by se pak transparentním způsobem využívaly na investice do technické a dopravní infrastruktury v okolí projektu, ale mimo území investora. A také na řešení veřejné zeleně a kvalitního veřejného prostoru. A pak také jako částečný příspěvek na potřebnou občanskou vybavenost v okolí – tedy školství, zdravotnictví a podobně.

Aby mohla ale Praha takový fond zavést, musela by se změnit současná praxe, kdy projednat stavební záměr trvá i deset let. Na vině přitom není jen přeregulovaná a nejednoznačná legislativa, ale i systém fungování stavebních úřadů a dotčených orgánů, které absolutně nedodržují správní lhůty, jak píšeme ve vizi číslo I.

Top