• 4

    Je třeba omezit rozlézání Prahy do okolí a zaměřit se na intenzivní rozvoj brownfieldů s vyšší hustotou zástavby uvnitř města. Praha musí být městem krátkých vzdáleností s kvalitním veřejným prostorem a digitalizovaným „smart city“

Nová výstavba v Praze by měla být prioritně realizována na brownfieldech v rámci stávající zástavby města. Pro příjemný metropolitní život je velmi důležitý kvalitní veřejný prostor se zelení, do kterého je potřeba více investovat jak v pořizovacích nákladech, tak v údržbových nákladech. S ohledem k probíhajícím klimatickým změnám je potřeba v rámci veřejného prostoru více pracovat se zelení (včetně zelených střech) a kde je to vhodné, řešit i vodní ochlazovací prvky. Město by mělo být pro své efektivní fungování maximálně digitalizováno. Dobře fungující metropole potřebuje určitou hustotu zástavby, aby mohla fungovat nejen jako příjemné místo pro život, ale také z ekonomického hlediska. Pokud má zástavba vyšší hustotu, lidé více chodí pěšky anebo využívají veřejnou dopravu, více se vzájemně setkávají a také z hlediska ekonomiky mohou fungovat komerční prostory v přízemí domů, což je velmi důležité pro kvalitní metropolitní život.

Zlomovou hranicí, od kdy je hustota města ekonomicky efektivní, je podle analýz 100 obyvatel na hektar. V tu chvíli začíná fungovat také pěší docházka – vzniká tzv. město krátkých vzdáleností. Na pražských Vinohradech, které jsou velmi vyhledávanou a ceněnou lokalitou, je hustota 200 lidí na hektar. V celé Praze je v průměru hustota osídlení velmi řídká – dosahuje jen 24 obyvatel na hektar, přitom třeba ve Vídni je to 41 lidí na hektar. Městská hromadná doprava začíná být efektivní při hustotě kolem 50 obyvatel na hektar, a jestliže klesne pod 30 osob, jsou již obyvatelé z těchto oblastí převážně závislí na automobilu. Náklady města na provoz veřejného prostranství jsou v lokalitách rodinných domů zhruba pětkrát vyšší než v lokalitách s blokovou zástavbou.

Názory expertů

Pavel Hnilička

architekt, urbanista a člen SAR

„V politice se usadila hesla typu „více zeleně, méně betonu“, „tady není developerovo“ a jiná další. Je ale „dobro“ zastavět okolí Prahy v okruhu 50 kilometrů kobercem rodinných domů, nebo je lepší pokusit se o mix různých struktur s lokálně vyšší hustotou, než má kobercová zástavba, a zkusit tak zachránit kus přírody nejen pro naši vlastní rekreaci? Je „dobro“ tolik zatěžovat naše životní prostředí, když stejného komfortu můžeme dosáhnout úspornější cestou?“

Josef Pleskot

architekt a člen SAR

Ve správně hustých (ne přelidněných) městech se lépe zvládá zajištění bezpečnosti obyvatel a ochrana majetku. Navíc existuje vzájemná sociální kontrola. Vzniká mnohem více společenských aktivit a příležitostí ke společným kulturním prožitkům. Lidé si jsou prostě mnohem blíž. O to dnes hodně jde.

Vize v detailu: Praha by měla být městem krátkých vzdáleností, ne dlouhých termínů

Pokud chceme Prahu plánovat jako město pro dva miliony lidí, ve kterém se dobře bydlí a rychle pohybuje, musíme začít s dostatečně hustou zástavbou brownfieldů. Praha tak dokáže reagovat na příliv návštěvníků a nových obyvatel, přitom se nebude dál nerozlézat do krajiny. Město uvnitř svých hranic nabízí dostatek příležitostí v nevyužívaných pozemcích, ty je ale třeba zastavět s odpovídající hustotou, která generuje následně onu „městskou energii“ a „městské děje“.

„Když jsem před mnoha lety jel autem z Prahy do naší venkovské chalupy ve východních Čechách, trvala cesta z centra města k tabuli, která označovala jeho konec, přibližně 15 minut. Pak byly louky, pole, vesnice. Dnes jedu z Prahy toutéž cestou dobrých 40 minut i déle, aniž poznám, jestli jsme město už opustil, nebo nikoliv. To, co bylo donedávna jasně srozumitelným městem, ztrácí dnes své hranice a nimi i svou identitu. Je to totiž obrostlé ohromným věncem čehosi, o čem nevím, jak to nazvat. Město, tak jak mu rozumím, to není,“ pronesl Václav Havel v říjnu 2010 ve svém úvodním proslovu ke konferenci Forum 2000 věnované architektuře a urbanismu.

Bývalý prezident popsal to, čemu říkáme sídelní kaše. Porevolučnímu fenoménu, se kterým se začali na západě vyrovnávat před desítkami let, se ve stejnojmenné knize věnuje architekt a urbanista Pavel Hnilička. Sídlení kaše je především důsledkem snu lidí o vlastním domě, který považujeme za symbol volnosti, jistoty, sociálního statusu a v neposlední řadě nezávislosti. Jeho splnění vede ovšem k jiné závislosti - na automobilu. Čím je zástavba řidší, tím větší vzdálenost musíme urazit za každou drobností.

Exodus na předměstí a vylidňování center zároveň přináší novodobé drancování krajiny. Výstavba v prstenci do 50 kilometrů od Prahy je často ukázkovou formou tzv. sídelní kaše, postižené obce nejsou schopny nápor nových obyvatel zvládat, natož pak kraje (Hlavní město Praha a Středočeský) výstavbu mezi sebou koordinovat. Za posledních deset let se do zázemí Prahy nastěhovalo zhruba 150 tisíc lidí, zatímco do samotného města jen zhruba 90 tisíc lidí. Nově vznikající části či suburbie, které využívají zázemí Prahy, nemají onu městskost ani venkovský půvab, nemají vlastní identitu.

Podle studie OECD (1) Praha zažila nejintenzivnější urbanizaci a suburbanizaci ze všech měst v České republice. V letech 1985 až 2000 se zastavěná plocha rozrostla z 1,1 procenta území na přibližně 8,1 procenta. V letech 2000 až 2012 se urbanizované plochy v pražském regionu rozrůstaly o 0,7 procent ročně, což je více než průměr v Evropě (0,4 procenta). Zdaleka největší nárůst urbanizovaných ploch byl zaznamenán v pražské zóně dojíždění, a sice o 1,03 procenta ročně v uvedeném období. To je téměř dvakrát tolik co evropský průměr za stejné období (0,52 procenta ročně). Vlivem urbanizace přicházíme o kvalitní zemědělskou půdu: v letech 2006 až 2012 bylo v Praze celkem 2 816 ha zemědělské půdy přeměněno na zastavěnou plochu.

Smutné je, že k výstavbě na okraji města nebo za ní developery motivuje samotný systém. Podle výpočtu IPR Praha založených na údajích společnosti Deloitte trvá v Praze doba mezi vydáním územního rozhodnutí a stavebního povolení v případě developerské bytové výstavby v průměru 1103 dní, tedy více než 3 roky (mediánová hodnota je “jen“ 630 dní). Podle výsledného modelu se při zdvojnásobení vzdálenosti developerského projektu od centra města průměrně zkrátí délka stavebního povolení o polovinu. Ukazuje se tedy, že projekty více vzdálené od centra města mají vydávání stavebních povolení výrazně rychlejší, což z nich dělá projekty atraktivnější pro investory a svým způsobem motivuje investory stavět dále od středu města.

Obecně větší míra regulace v územním plánování zvyšuje ceny nemovitostí a zároveň snižuje ceny pozemků. Zvýšení ceny nemovitostí dané nadbytečnou regulací způsobuje menší imigraci do produktivních měst a tím snižuje ekonomický potenciál celé země. Tzv. "regulační daň " je podle Komuniké k problémům stavebního práva a jejich možným řešením (2) "nevysvětlitelnou" části tržní ceny nemovitostí a tvoří zbytek po odečtení ceny pozemku, stavebních tvrdých a měkkých nákladů a zisku developera. Regulační daň v Praze se pohybuje mezi 73,9 % v případě Václavského náměstí až po přibližně 54,5 % v případě okrajových částí Prahy vzdálených 10 km od Václavského náměstí. Nulovou regulační daň měla města jako Birmingham, Detroit, Houston, Philadelphia, Pittsburgh. Naopak nejvyšší měly Wellington (48%), oblast Manhattanu v New Yorku (56%), Auckland (56%) a Praha (66%).

Praha jako ementál

„Vědci po celém světě jsou téměř ve shodě, že limitů zatížení planety jsme již dosáhli, a proto se přirozeně poptávka vývoje přelévá směrem k další fyzické koncentraci, tvorbě úsporných a kompaktních sídel, měst krátkých vzdáleností podobně jako před přibližně stoletím orientovaných na pěší chůzi,“ uvádí autoři publikace Hustota a ekonomika měst (3) měst Tomáš Hudeček, Pavel Hnilička a spol.

Praha má na rozdíl od jiných rostoucích západních metropolí uvnitř města dostatek prostoru, aby se nemusela dál rozrůstat za své hranice do krajiny. Plánovači města spočítali, že se dovnitř vejde „celé jedno Brno“. Praha jako ementál - uvnitř města jsou pomlky, kde najednou přestane zástavba, a musíte obcházet obrovské oplocené území. Jde o 950 nevyužívaných hektarů ve širším centru města, převážně brownfieldů. Zabírat další pole a louky na periferii tedy není potřeba.

Je celkem logické, že pokud má město dostatek volných transformačních ploch, mělo by odpovědným plánováním svůj rozvoj směrovat právě tam. „Extenzivní rozvoj je pro město velmi nevýhodný jak z pohledu okolí města – záboru půdy a nároků na životní prostředí, tak i z hlediska městských výdajů. Blízkost a sdílení nákladů přináší úspory a vyšší výnosy,“ podotýkají autoři publikace Hustota a ekonomika měst. Investice do veřejné infrastruktury, technických sítí a dopravního obsloužení nejsou u brownfieldů ve městě s už existující infrastrukturou zdaleka tak vysoké jako u staveb na zelené louce.

Husté je lepší než řídké

„Není pochyb o tom, že města s rostoucí populací, která zůstávají poměrně hustě zastavěná – příkladem je Hongkong či Soul – jsou mnohem efektivnější, co se týče peněz, které musíte investovat do veřejné dopravy či podpůrných služeb. Je fascinující, že v Hongkongu, který má asi osm milionů obyvatel, je průměrná doba cesty do práce pod dvacet minut. V Sao Paulo jsou to čtyři hodiny. Chci tím říct, že existuje velmi úzký vztah mezi hustotou zástavby a ekonomickou výkonností", podotýká urbanista a profesor London School of Economics Richard Burdett.

Když už víme, kde V Praze prioritně stavět, je dobré rozebrat jak. Těm, kdo rozhodují o podobě měst, tedy starostům, primátorům a radním poskytli východiska bývalý primátor Prahy Tomáš Hudeček a Pavel Hnilička právě v knize Hustota a ekonomika měst. Město (obec) by mělo stanovit, za jakých podmínek se má nová výstavba uskutečnit, kudy a jak mají ulice vést a mělo by vědět, kolik je to bude v budoucnu stát a jakou zátěž to přinese obecnímu rozpočtu. Tým expertů z Českého vysokého učení technického, ateliéru Pavel Hnilička Architekti a pražského Institutu plánování a rozvoje se na pozadí konkrétních struktur Prahy zabýval vztahem mezi hustotou obydlení a výdajů města na investice a údržbu. Na podrobných propočtech ukázali, že řídké osídlení je mnohem dražší a ti z hustšího osídlení doplácejí těm prvním, kteří bydlí v řídce osídlených oblastech.

Praha je velmi řídké město. Má v průměru hustotu jen 24 obyvatel na hektar, což je ve srovnání s jinými městy jako Vídeň (41) nebo Milán (73) málo. A například podle tvůrce Metropolitního plánu Romana Kouckého je vlastně s podivem, že Praha dokáže při této hustotě ekonomicky fungovat a ještě nezkrachovala. Urbanisté často operují s hustotou 50 obyvatel na hektar, která je minimem například pro efektivní fungování veřejné dopravy. Praha má v sobě zakódovány extrémy: například lokalitu rodinných domů Nová Dubeč s pouhými 21 obyvateli na hektar a na druhé straně Vršovice se 322 obyvateli na hektar. Na stejném území se tedy dokáže zabydlet 15× více obyvatel. Mezi nejvíce „developersky vytěžený“ projekt bychom mohli označit Nové Město, které založil Karel IV.

Velké rozdíly lze potom nalézt v nákladech na údržbu veřejných prostor a infrastruktury v přepočtu na jednoho obyvatele takových lokalit. Roční náklad v zástavbě rodinných domů činí 5900 korun na osobu za jeden rok, zatímco v blokové zástavbě jen 1283 korun na osobu za jeden rok. Vidíme, že obyvatel kolonie rodinných domů tedy podle zkoumaných dat ze společného rozpočtu potřebuje 4,6krát více než obyvatel blokové zástavby. Finančně nejvýhodnější je tedy bloková struktura typu oblíbených Vinohrad nebo Dejvic, kde výdaje na jednoho obyvatele jsou nejnižší, přestože celkové roční výdaje jsou druhé nejvyšší. To je dáno nejvyšší hustotou obyvatelstva ze všech struktur. Zároveň je zřejmé, že vysoká hustota obyvatel nebrání tomu, aby bylo takové místo příjemné pro život.

Autoři publikace ale dospěli ještě k jednomu závěru - tím zlomovým číslem, u kterého se „láme chleba“ je sto obyvatel na hektar. Při rostoucí hustotě už náklady závrtně neklesají, ale v nízkých hustotách obyvatel pod 100 obyvatel na hektar snížení hustoty náklady na provoz a údržbu veřejných prostranství doslova vystřelí nahoru. Klesne-li například hustota ze 70 na 20, tak se náklady dramaticky zvyšují. Namísto zhruba 3200 korun na obyvatele a rok se náklady zvýší dokonce 2,5krát až na 8000 korun na obyvatele a rok! A to o rozdíl hustoty obyvatel činící pouze 50 lidí na hektar.

Město krátkých vzdáleností

Magické číslo sto obyvatel na hektar najdeme ještě v jedné podstatné souvislosti. Od sto obyvatel na hektar začíná fungovat pěší docházka. Městská zástavba, kde lze pěšky dojít k nějakému skutečnému cíli, jako je například obchod nebo pošta, musí mít hustotu osídlení minimálně sto obyvatel na hektar. Taková oblast už může fungovat jako samostatná čtvrť s únosnou vybaveností, použitelnou veřejnou dopravou a obydlenými ulicemi. Vždyť samotné slovo čtvrť je odvozeno od velikosti území, které lze přejít za čtvrt hodiny a ve kterém by měly být zastoupeny základní služby a obchody.

Hustota pod 30 obyvatel na hektar naopak znamená závislost na automobilu jako jediném možném dopravním prostředku. Z dat desítek zemí autoři Newman a Kennworthy (1989) objevili, že pro efektivní fungování veřejné dopravy je nutná hustota alespoň 50 obyvatel na hektar. Hustota pod 50 obyvatel na hektar znamená její dysfunkci. Pod touto hranicí bývají dotace z obecních rozpočtů už tak vysoké a spoje tak řídké, že veřejná doprava přestává být pro obyvatele atraktivní.

Tzv. město krátkých vzdáleností, po kterém urbanisté i vedení Prahy volají, ovlivňuje ale i takové věci jako je pocit štěstí a obezita. Pracovník dojíždějící hodinu autem si musí vydělat o 40 procent více peněz, aby byl stejně spokojený jako ten, který chodí do práce pešky. Děti, které mají školu v docházkové vzdálenosti trpí mnohem méně nadváhou než ty, které vozí rodiče autem. V Londýně už si to uvědomili: město se chce stát do roku 2041 světovou jedničkou v hustotě chodců. Město dokonce pozitivní dopady rozvoje chůze vyčíslilo. Pokud by každý obyvatel Londýna chodil denně alespoň dvacet minut, Národní zdravotnická služba (NHS – National Health Service) by ušetřila 1,6 miliardy liber ročně (zhruba 46 miliard korun). Počet infarktů a mrtvic by se snížil o desetinu a zabránilo by se jedné šestině předčasných úmrtí nebo by ubylo dvacet až třicet procent depresí.

Na brownfieldech, hustě a někde do výšky

Stavět „jen hustě“ ovšem nestačí. Po téměř sto letech rigidního zonálního plánování (oddělování tzv. funkcí bydlení, práce, rekreace) se přišlo na to, že tyto složky života není až tak dobré oddělovat. „Vše dohromady totiž velmi souvisí. Oddělováním dochází k újmě ve smyslu plnosti života. Určitým ideálem je stav, kdy člověk pracuje i odpočívá tam, kde bydlí. Ubývá nároků na dopravu a lidé se mohou více potkávat i poznávat. Soužití může být pevné. To je důležitý sociální aspekt urbanismu,“ říká architekt Josef Pleskot a člen SAR.

Například modernistická sídliště mají tu správnou hustotu obydlení, čas ale ukázal, že idea „monofunkčních vysokých domů - solitérů v parku“ bez klasických ulic a veřejných prostranství není nejšťastnější. Naopak, benefitem výškové výstavby je právě možnost velkorysejších veřejných prostranství. Na západě chápou výškové stavby na dopravně dobře obsloužených místech jako prostředek, jak plánovat města udržitelně a využívat na maximum zdroje, do kterých už investovala, například metro. Ani v Praze není důvod, proč na vhodných místech předem určených místech mimo historické jádro města nestavět do výšky.

„Praha snese vysoké budovy, stejně jako snesla ve středověku vysoké věže a kostely. A když je bude stavět, neměla by se spokojit se solitéry. Výškové budovy by měly růst ve skupinách,“ uvedla na konferenci SAR Potřebuje Praha moderní architekturu naše nejznámější architektka Eva Jiřičná (4). Argumentem proti by neměla být ani zažitá představa, že Pražané výškové stavby houfně odmítají. V květnovém průzkumu, který si zadalo sdružení u společnosti IPSOS, jen šest procent z tisícovky oslovených Pražanů vyjádřilo zásadní odpor k výškové výstavbě (5). Praha je přitom nejen velmi řídké, ale i velmi nízké město – z 80 procent je dvou až třípatrová, vysokých budov je v ní minimum.

Top