Partner KPMG Kliment: Pro každou další generaci bude složitější dostat se k bytu
Praha v podstatě žije z úspěchu, který už má. Navíc v ní žije řada lidí, která si myslí, že už se nemá nic dít, že rozvoj už není potřeba, nebo že to není priorita, myslí si partner KPMG a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Pavel Kliment. „Určitě se najdou města, která budou chtít být aktivnější a ambicióznější,“ uvádí v prosincovém rozhovoru k tématu možných řešení pro odstranění krize dostupnosti bydlení.
Politické strany začínají reflektovat ve svých programech nedostupnost bydlení a chtějí k němu usnadnit přístup mladým do 36 let. Například lidovci by nabízeli milionové půjčky, které se by umazávaly podle počtu dětí. Je to podle vás dobře?
Můžeme takové nápady vnímat pozitivně, ale problém je, že to moc neřeší situaci. Nedostupnost bydlení je už problém tak velký, že ho taková dílčí opatření nejsou schopna vyřešit. Když se něco takového navrhuje, je dobré se podívat, jakou část problému dokáže takové opatření vyřešit. Takové úvahy tady ale často chybí. Když si řekneme, že obce dostanou dotace, aby budovaly byty, mělo by se zároveň říci, kolik bytů jsou schopny tímto způsobem vyprodukovat. Když je například Praha schopna takto postavit 400 jednotek a jejich deficit už dosahuje desítek tisíc, je dobré si přiznat, že jde o krok správným směrem, ale pouze o jeden dílek celé skládačky. A že dotace pro obce samy o sobě situaci rozhodně nezachrání.
Drahé byty už nejsou jen specifikem Prahy, trápí skoro všechna krajská města. Neměl by se více zapojit do řešení stát? Zatím to vypadá, že do hry vstupují hlavně centrální bankéři restrikcí hypoték...
Já nejsem příznivcem proklamací, že centrální banka znepřístupňuje byty. ČNB je nezávislá instituce, jejímž hlavním cílem je hlídání inflace. Neřeší, jestli je trh zaseknutý proto, že chybí na trhu nabídka. Ta se přece ovlivňuje politickými kroky, které nejsou v kompetenci ČNB. Ochlazení poptávky po bydlení je vedlejším efektem cíle zachovat finanční stabilitu. Kdyby bankéři na přehřívání trhu nereagovali, můžeme mít za pár let ještě větší problém.
Neselhávají tedy politici?
S nedostupným bydlením bojují všechny velké světové aglomerace. Stát je schopný bytovou krizi zmírnit, nebo zvětšit, ale není schopen ji odstranit - realisticky bude existovat. Že bydlení bude mnohem hůře dostupné než v minulosti, je prostě fakt. Jedině nějaký velký otřes na trhu by byl schopen situaci nějakým způsobem restartovat, ale byl by spojen s propadem ekonomiky.
Ve velkých městech se s drahými byty potýkají všichni a většinou se snaží vymyslet kombinaci různých řešení. Míří různými směry: na podporu výstavby dostupného bydlení, nebo nějakého typu nájemního bydlení, které bude regulované, různá daňová zvýhodnění pro kupující, nebo nějakou formu spoluúčasti státu na nákupu bytu. To jsou všechno existující nástroje, ale žádný z nich zatím situaci nevyřešil. Důvod je podle mého přetlak peněz v ekonomice, který se promítá do cen nemovitostí, což stát není schopen přetlačit svými nástroji. Je však schopen dopad zmírnit, nebo zhoršit.
Nemohl by stát působit nepřímo například penzijní reformou? Lidé chtějí byty kupovat i jako zajištění na stáří.
Penzijní reforma by byla obecně prospěšná, ale teď žijeme v časech, které si myslím, že jsou v jistém smyslu bezprecedentní. Nevíme, co bude dál. Máme záporné úrokové sazby a my vlastně netušíme, jak se z nich poleze ven. Speciálně v Evropě, která nestihla vytvořit polštář pro případ krize. FED (americká centrální banka, pozn. red.) aspoň postupně zvedal úrokové sazby, takže má nějaké procentní body, které když dojde na nejhorší, zase „odpálí“. ČNB to udělala také, ale Evropská centrální banka je v záporu.
Takže lidé si stejně možná nakonec řeknou, že i kdyby se jim byt nezhodnocoval, alespoň budou mít kde bydlet. Musíme brát také v potaz historický vývoj zemí. Bude trvat ještě hodně dlouho, než se zbavíme pocitu, že na vlastnické bydlení máme málem nárok. Ani listopad 89 ;neznamenal zlom. Pokračovalo to masivní privatizací bytů, hodně lidí se dostalo k bytu za velmi příznivých podmínek. Strašně dlouho také existovala regulace nájmů. Teď jsme v situaci, kdy tohle prostě skončilo a trh se bude chovat jinak. Už se přibližujeme k západoevropským městům. Pro každou další generaci bude těžší se k bytu dostat.
Co může bytová krize napáchat v Praze?
Myslím si, že zatím nejsou důsledky tolik viditelné. Bytová krize znepříjemňuje přístup do Prahy na pracovní trh. Tím si myslím, že metropole přichází právě o ty obyvatele, o které by měla stát a měla by se snažit je přitáhnout. Většinu stávajících obyvatel ale tohle nezajímá, ta bydlení má. Těch, kteří se ročně pokouší byt získat, může být tak čtyřicet tisíc ročně, když započítám rodinné příslušníky.
Jenomže i obyvatelé s bytem jejich nedostatek pociťují na ucpaných silnicích, po kterých lidé ze Středočeského kraje dojíždějí každý den za prací…
Ano, přesně to se teď děje. V tuto chvíli jsou dvě varianty pro ty, kteří nedosáhnou na vlastnické bydlení ve městě: buď se posílí nájemní trh, nebo se lidi budou stěhovat za Prahu. Posílení nájemního trhu limituje to, že je to stejný problém jako u vlastnického, jen z jiné strany. To znamená, že když byty prostě nejsou, tak nejsou ani na vlastnictví, ani na nájem. A že by se tu najednou vybudoval nový nájemní trh, je nereálné. Takže pak zbývá stavět za Prahou, což už se děje a tento trend bude čím dál masivnější. Samozřejmě to bude mít negativní dopravní efekty. Já také dojíždím do Prahy a cítím, jak se dopravní dostupnost výrazně zhoršuje.
Nemělo by si město připustit, že to je skutečnost a začít přemýšlet strategicky i tímto směrem? A ne jen tvrdit, že zpřístupní brownfieldy? Do Londýna se také běžně dojíždí vlakem i devadesát minut…
Jedna věc je, že i kdyby se nakrásně podařilo velká transformační území odblokovat, nejsou stavební kapacity, které by byly schopny masivně budovat byty. Podobně limitované jsou podle mého možnosti Prahy stavět velké infrastrukturní stavby. Ale pořád by bylo lepší mít schválené projekty a hledat dodavatele než situaci, kdy ty projekty nejsou. Otevření velkých rozvojových území by pomohlo, jsou tak velká, že by akutní problém oddálila třeba o deset až patnáct let. I tahle doba je krátká pro velké dopravní projekty, ale když se podíváme na města jako Mnichov nebo Amsterdam, také expandují ven. Na nic lepšího nepřišly.
Pavel Kliment na Summitu architektury a rozvoje
Jenomže tam nejdřív vyřeší infrastrukturu, postaví spojení a pak teprve nové čtvrti. A pak také dokážou plánovat v rámci metropolitního regionu, u nás spolupráce Prahy a Středočeského kraje není příliš intenzivní…
Řada obcí ve Středočeském kraji je už dnes navázaná pracovně, ekonomicky, školstvím a všemi dalšími aspekty na Prahu. Existuje tady dost možná taky generační zlom. Mladší lidé mohou vidět nedostupné byty úplně jinak. Nejsem si úplně jistý jak, ale myslím si, že jinak. My máme tendenci bavit se o tom, co znamená trh, nabídka, poptávka, cena, že se musí víc stavět, aby se stabilizovala cena. Možná ale chce nastupující generace od města, vůbec od života, něco jiného.
Z průzkumů ale vychází, že i zástupci nastupující generace si nakonec chtějí pořídit byt…
To, že si ho chtějí pořídit, je v pořádku. Spíš jsem měl na mysli, že trh pro ně není mantra, nejsou přesvědčeni, že krizi vyřeší výstavbou. Možná vidí řešení v regulaci. Regulaci nájmů, počtu bytů… Taková opatření, která k tomu směřují, jsou pro naši generaci těžko stravitelná vzhledem k naší historické zkušenosti. S tím se budeme v budoucnu prát… Budou dospívat další a další, poroste jejich ekonomická i politická síla. Tento filozofický spor je už dnes vidět v názorech politiků, jak se má nedostatek bytů řešit. Vidíme to v zahraničí, kde na regulace dost slyší. Čili vůbec není vyloučené, že to takhle proběhne. To znamená, nebudeme sice více stavět, ale zkusíme trh zregulovat. Tím se dá také získat chvilinka - než se přijde na to, že to také nejde. Že regulace nájmů žádné nové byty nepřinese. Ale budeme tím možná muset projít.
Když se budeme bavit o mixu opatření, asi by měly být samosprávy schopny koordinovat své snahy se státem a naopak. Tak to ale v tuto chvíli vůbec nevypadá. Znovu se tedy vrátím k tomu, jestli nehrozí nějaká „bytová radikalizace“?
To nedokážeme odhadnout. Možná část problému za cenu špatné dopravy eliminuje právě okolí metropole. Nepojede se ráno hodinu, ale dvě hodiny. A dvě hodiny večer. Poptávka se chaoticky rozlije z Prahy, pak možná začnou vznikat trochu stabilnější paralelní centra. A uvědomme si, že Praha je aktuálně velmi vytažená nad zbytek republiky. Třeba to povede k tomu, že se problému nedostupného bydlení v republice aktivněji chopí nějaké krajské město a zkusí na tom postavit svůj ekonomický růst. To vůbec není vyloučené.
Ono to pak i ekonomicky dává logiku - v Praze jsou sice o třetinu vyšší platy, ale o polovinu dražší bydlení než v některých jiných krajských městech…
Určitě se najdou města, která budou chtít být aktivnější a ambicióznější. Praha v podstatě žije z úspěchu, který už má. Navíc v Praze žije podle mého názoru řada lidí, která si myslí, že už se nemá nic dít, že rozvoj už není potřeba nebo že není priorita. A odráží se to i v politice. Tématem voleb sice už nebylo „zastavíme developery“, ale výstavba také ne.
Město by ale mělo chtít rozvoj. Může pro něj něco reálného udělat?
Města mohou pevněji uchopit územní plánování, to je plně v jejich kompetenci. Strukturu města by neměli formovat soukromí developeři, to je výsostná odpovědnost politické reprezentace a tam by měla napřít svoje síly. A to i přesto, že při každém takovém rozhodování budou čelit různým tlakům. Když řeknou, že tahle parcela nebude stavební a bude tam park, nebudou jásat developeři, a když to bude obráceně, tak se budou bouřit lidi v okolí. Ale jestli mají mít politici nějakou vizi a naplňovat ji, tímto musí projít. Měli by se snažit udělat dobrý územní plán, připravit území a od developera potom chtít, aby vynaložené náklady v nějaké formě vrátil městu. Tak chápu dělení těch rolí. Dneska se to prolíná. Ale z obou stran. Developeři se snaží logicky zasahovat do toho územního plánování, protože ovlivňuje jejich zájmy, ale tam mají slabší kartu. Město má zase ambice pronikat do té stavební části, která by měla být v rukou investorů.
Obě strany musí dosáhnout nějaké přijatelné dohody. Když se to nepovede a jedna ze stran to přežene, budou naštvaní lidé, nebo se projekt nerealizuje, protože nebude ekonomicky vycházet. Jenomže každý z nich mluví trochu jiným jazykem a počítá trochu jinak. Zároveň v soukromé firmě se jinak rychle rozhoduje, jsou tam jiné vzorce chování - firma je primárně založená na generování zisku a tak je nastavená, u politické strany vstupuje do hry spousta jiných věcí, město ze své definice není schopné být tak efektivní jako privát.
Takže když politici nejsou v zásadních věcech zajedno, nic se nepohne?
Priorita Prahy je řešení dopravy a bydlení a v tom musí být vize sdílená.